Hur man belånar en lägenhet och får pengar 2022: steg-för-steg-instruktioner med expertråd

Efter läget i ekonomin mjukar eller stramar bankerna upp sin kreditpolitik. För 20 år sedan utfärdades lån försiktigt: säkrade eller garanterade. Med tiden dök det upp fler mikrofinansinstitut, och även antalet utgivna lån och kreditkort ökade. Kravnivån på låntagare har minskat.

Men de senaste årens ekonomiska turbulens tvingar banker och andra långivare att bli mer selektiva igen. År 2022 är det enda säkra sättet att få lån att belåna en lägenhet och få pengar snabbt.

Vi förberedde steg-för-steg-instruktioner och pratade med en expert om hur man gör allt rätt.

Det viktigaste med panten i en lägenhet

Krav på bostadslån

I Vårt Land finns inga enhetliga krav för belåning av en lägenhet – varken för själva fastigheten eller för den som vill ta emot pengar. Långivare styrs enbart av sina ekonomiska intressen och riskbedömning.

Till exempel skulle en bank aldrig ta en lägenhet i ZATOs som säkerhet, eftersom dessa är stängda städer. Om låntagaren inte kan lämna tillbaka pengarna måste lägenheten säljas och det blir svårt att göra det. Och det är viktigt för långivaren att få tillbaka sina pengar så snart som möjligt. En annan bank kanske accepterar en sådan lägenhet, men erbjuder något högre pris och ger mindre pengar än vad bostaden faktiskt kostar.

Tillåtet porträtt av låntagaren är också olika för varje långivare. Stora banker får tacka nej om en person inte har fast jobb och inkomst. Eller erbjuda mindre förmånliga villkor. Kredit- och konsumentkooperativ och privata investerare är tvärtom inte så kritiska för att bedöma sökanden för pengar.

Vi analyserade fordringsägarnas erbjudanden 2022 och härledde kraven på "arithmetiskt medelvärde" för säkerheter för en lägenhet i Vårt Land.

Lägenheten ligger i en stad där det finns ett representationskontor för långivaren. Om banken (även om den inte bara kan acceptera bostäder som säkerhet) inte har filialer och filialer i din ort är det osannolikt att en sådan lägenhet kommer i fråga. Anledningen är enkel: om låntagaren inte kan betala tillbaka skulden måste han vräkas, stämmas och säljas. Dessa är kostnader för långivaren, särskilt om han är baserad i en annan stad.

Lägenhetens skick. Långivaren kommer inte att titta på nya tapeter och tvåglasfönster. Naturligtvis, om lägenheten är efter en brand, är den illikvid. Men generellt sett påverkar inte vackra möbler och en ny köksuppsättning kostnaden. Det är trots allt en lägenhet som belånas, som potentiellt snabbt kan säljas.

Det är viktigt för borgenärerna att huset inte är akut, förfallet. Det finns krav på antal våningar och antal lägenheter. Till exempel faller inte tvåvåningshus med sex lägenheter – sådana byggdes under de tidiga sovjetåren – under de flesta fordringsägares kriterier. Om huset har trägolv – är borgen troligen inte ett alternativ.

All kommunikation måste fungera: gas, el, värme och vattenförsörjning. Olaglig ombyggnad är oftast inte tillåten. Om till exempel väggen mellan köket och rummet revs i en lägenhet med gasspis är detta kritiskt. Men om bara skafferiet gjordes om, så är det bankens bedömning. Ombyggnader legaliserade i BKB är acceptabla.

Hur vet långivaren att lägenheten är likvid? Det är enkelt: du måste beställa en bedömning. Detta är en betaltjänst. I vårt land är den genomsnittliga kostnaden 5-15 tusen rubel. Specialisten kommer, tar bilder, skriver en slutsats – ett utvärderingsalbum. Inspektören kommer att ange den genomsnittliga kostnaden för att sälja en lägenhet, på grundval av vilken banken kommer att dra slutsatser om storleken på lånet.

Grunden för ägande. Enkelt uttryckt, hur fick du den här lägenheten. En idealisk grund för en långivare är ett köpekontrakt. Det vill säga att du en gång köpte ett hus själv, och nu vill du belåna det. Eller så har du privatiserat en lägenhet. Kom ihåg att privatiseringen började 1991.

De är försiktiga med lägenheter som tas emot enligt ett donationsavtal och som arv. Speciellt om lägenheten nyligen har flyttat till dig. Plötsligt, om ett par månader, avslöjas en kriminell eller rättslig bakgrund? Det kommer till exempel att finnas arvingar vars intressen inte beaktats vid bodelning.

Samtidigt accepteras fortfarande sådana lägenheter, men de uppmanas att utfärda titelförsäkring. Enligt en sådan policy åtar sig försäkringsbolaget att betala pengar för en lägenhet om ett donationsavtal eller arv plötsligt överklagas till domstol.

Lägenheter som är arresterade och de för vilka ett donationsavtal är undertecknat är inte lämpliga. Rätten kan ta lägenheten i beslag. Detta händer när dess ägare till exempel är inblandad i ett brottmål. Eller så tar de in skulder från honom. Långivaren kommer inte att ta en lägenhet för vilken ett donationsavtal redan har upprättats.

Oftast accepterar de inte lägenheter som hyrs ut. Men långivaren kan inte ta reda på detta – ta bara ditt ord för det. En annan sak är att i händelse av en nödsituation kanske detta inte spelar till din fördel. Tänk dig att du har belånat en lägenhet och försäkrat den, men samtidigt hyr du ut den till hyresgäster. De hade en gasläcka och huset var skadat. Lägenheten användes av andra personer och försäkringsbolaget kommer att vägra betala ut ersättning.

Krav på låntagare

När du vill få pengar säkrade av en lägenhet kommer långivaren också att utvärdera dig som låntagare. Bankerna har de strängaste kriterierna.

Ålder. I de flesta fall kan en medborgare förfoga över sin egendom från 18 års ålder. Det finns undantag för personer över 16 år, om frigörelse erkänns genom domstolen – det vill säga en person anses vara fullt kapabel, vilket innebär att han kan förfoga över egendom, inklusive pantsätta den.

När bankerna utfärdar lån ökar dock minimiåldern för låntagaren. Den nedre stapeln är oftast 20-21 år gammal. Den övre stången är ganska bred – från 65 till 85 år. Vid tiden för denna ålder bör lånet redan vara helt stängt.

Exempel. En 50-årig stadsbo vill belåna en lägenhet och lämna tillbaka pengarna till banken i 20 år. Banken lånar dock bara ut till låntagare under 65 år. Det vill säga, du kommer att behöva ta ett lån endast i 15 år eller leta efter en annan bank.

Arbetslivserfarenhet och inkomst.  Kreditkonsumentkooperativ (CPC) och privata investerare är så lojala som möjligt mot dem som vill belåna en lägenhet och få pengar. Bankerna är återigen de mest kritiska till denna aspekt. Förbered ett 2-NDFL-intyg (på inkomst), du behöver vara anställd på sista plats i minst 3-6 månader. Samtidigt förstår bankerna att inte alla fungerar officiellt. Därför kan de komma överens om att acceptera ditt kontoutdrag som ett alternativ. Utlåtandet bör visa att låntagaren får pengar med en viss regelbundenhet och att han har medel på sina konton.

Kredithistorik. Först och främst uppmärksammar bankerna det – CPC tittar också på det. Kredithistorik förvaras i särskilda byråer. De överför information om vilka lån som är registrerade för denna person, om betalningar sker i tid. 

Steg-för-steg-instruktioner för att belåna en lägenhet

1. Välj en långivare

Valet står mellan banker, ett kreditkonsumentkooperativ (CPC) eller en privat investerare. Var och en har sina egna fördelar och nackdelar, som vi kommer att diskutera nedan.

2. Förbered dokument

För att belåna en lägenhet behöver du:

• fyll i ett ansökningsformulär (varje långivare har sitt eget formulär);
• originalpass med registrering;
• det andra dokumentet (SNILS, körkort, TIN, militärt ID, pass, och ibland allt på en gång – varje borgenär har sina egna krav);
• 2-NDFL inkomstbevis (du kan be om det i redovisningsavdelningen eller ladda ner det på ditt personliga konto på skattetjänstens webbplats - först och främst är det banker som ber om det);
• en kopia av arbetsboken eller ett utdrag ur den (banker frågar också);
• om du är gift och inte har ingått ett äktenskapskontrakt, enligt vilket maken (a) inte äger en lägenhet och inte fungerar som medlåntagare för lån, behöver du ett intyg från registret;
• bekräftelse av äganderätten till lägenheten: ett köpekontrakt, ett utdrag från USRN, ett arvsintyg, ett donationsavtal eller ett domstolsbeslut.

3. Förstå försäkring och värdering

Först och främst kommer långivaren att be om en värdering av lägenheten. Lagen förpliktar inte att göra detta, men i praktiken genomförs detta förfarande nästan alltid. Det är omöjligt att tro låntagarens ord om att hans lägenhet kostar en viss summa. Värderingsföretag arbetar snabbt. Innan det, kontrollera om något värderingsföretag är lämpligt eller bara bland de som är ackrediterade av en bank eller CPC. Specialisten kommer, gör ett bedömningsalbum (i genomsnitt om 1-3 dagar) och skriver en slutsats om kostnaden för boende.

Efter det kommer långivaren att kunna meddela det belopp som han är redo att ge på säkerhet. Observera att ingen kommer att ge 100 % av priset för en lägenhet på kredit. Tja, om de ger 80-90% av marknadsvärdet. Till exempel skrev värderingsmannen att fastigheten är värd 10 miljoner rubel. Långivaren går med på att ge 75% av detta belopp, det vill säga 7,5 miljoner rubel. Kom ihåg att långivaren inte är köparen av lägenheten. Han har en annan uppgift: att ge pengar, tjäna pengar, och om något gick fel, snabbt sälja panten och lämna tillbaka sitt eget.

Före transaktionen måste du komma överens om försäkringen för lägenheten. Försäkringsbolaget måste bekräfta att det är redo att försäkra objektet och låntagarens livstid. Formellt är vilket företag som helst lämpligt. Men långivare anger ofta vilken pool av försäkringsgivare de arbetar med. Om du väljer ett annat företag kan ansökan komma att betraktas som längre eller till och med avslås utan förklaring.

Låntagaren är inte skyldig att försäkra titeln (vi pratade om den här tjänsten ovan). Men långivaren, återigen, i det här fallet, kan vägra eller höja räntan.

4. Registrera ett löfte

I detta skede är staten, representerad av Rosreestr, inblandad i fallet. Denna avdelning ansvarar för redovisning av mark och fastigheter i landet. Det spelar ingen roll för honom vad du tar lån till och under vilka förutsättningar. Han fungerar som en slags garant för transaktionens renhet. I den delen av det som från och med nu i USRN bredvid din lägenhet kommer det att finnas en belastning. Utlåtandet kommer att indikera att lägenheten är pantsatt. Detta är nödvändigt för att undvika tvister i framtiden.

5. Villkor för godkännande av lån och mottagande av pengar

I genomsnitt tar hela processen 14 dagar. Detta är om du inte rusar någonstans, men inte försenar insamlingen av dokument. Låt oss ta en titt på vad denna tidsperiod består av:

• förhandsgodkännande av ansökan av långivaren – 2022 tar det några timmar och till och med minuter;
• godkännande av ansökan - upp till fem dagar, det längsta förfarandet är med banker, i detta skede måste du tillhandahålla alla dokument;
• försäkring och värdering — företag arbetar snabbt, men inte omedelbart, vi kommer att ta upp till fem dagar för dessa procedurer;
• registrering av ett löfte i Rosreestr - fem arbetsdagar från dagen för mottagandet av ansökan och de dokument som bifogas den, vid registrering via MFC - sju arbetsdagar, även om alla kan spendera det snabbare;
• ta emot pengar – omedelbart efter registreringen av panten.

Var är det bästa stället att hyra en lägenhet?

1. Banker

Det mest lönsamma alternativet när det gäller priser. Det kommer att vara mindre än i CPC och investerare. Men att belåna en lägenhet och få pengar är det svåraste. Eftersom de överväger låntagaren noggrant: resultaträkning, arbetsbok, kredithistorik. Du kan klara dig utan det, men då blir kursen högre. Dessutom är hastigheten för godkännande av banker den lägsta möjliga. Du kommer inte få pengar snabbt.

2. Privata investerare

År 2022 kan investerare endast utfärda pengar mot borgen till enskilda entreprenörer och juridiska personer för affärsutveckling. De är förbjudna att låna ut till vanliga medborgare.

Om du har en enskild företagare eller LLC och en lägenhet som är lämplig för borgen, kan du få ett lån från en investerare. Det här är en vanlig person som är intresserad av att tjäna pengar. Samtidigt kan han agera genom en mäklare, ett förvaltningsbolag som följer med den juridiska sidan av transaktionen.

Investerare har en högre ränta på lån än banker och CPC. Men du kan få pengar så snabbt som möjligt.

3. Andra alternativ

Mikrofinansorganisationer, de är också MFI eller "snabba pengar" kan inte acceptera lägenheter som säkerhet. Lagen förbjuder. Pantbanker tar inte heller bostad. Endast CPC:er återstod – kreditkonsumentkooperativ. Deras register finns på centralbankens webbplats¹. Om ett företag inte finns med på listan, arbeta inte med det.

CPC lånar endast ut till sina aktieägare. Med moderna standarder ser formatet ålderdomligt ut. Till en början uppfanns ju kooperativ som "ömsesidiga biståndsfonder". Det vill säga, en grupp människor förenas och bestämmer: låt oss lägga till pengar till en gemensam fond, och om en av aktieägarna behöver medlen ger vi honom ett lån. Och vi kommer att hjälpa en person, och vi kommer att tjäna pengar själva.

Moderna handdatorer fungerar på samma sätt, bara de accepterar nästan alla som aktieägare, och du behöver inte betala pengar för att gå med. Det vill säga att låntagaren accepteras i kooperativet, de ger ett lån med säkerhet och han betalar pengarna till KKP. Så fort han betalat av skulden kan han gå. 

Kooperativ är så lojala som möjligt mot porträttet av låntagaren och ger godkännande snabbare än banker. Men deras andel är högre.

Villkor för återbetalning av bolånet i lägenheten

Alla villkor anges i låneavtalet. De skiljer sig inte mycket från vanliga lån. Betalningar ska göras varje månad på vissa datum. Du kan betala tillbaka lånet i förtid utan någon påföljd. När skulden är betald tas depositionen bort från lägenheten.

Banken har rätt att ta fastigheten om låntagaren är försenad med betalningar med minst en dag tre gånger per år. Ett verkligt hot att bli hemlös för alla familjemedlemmar, inklusive ett barn under 18 år.

Medan du betalar av skulden kan du inte göra något med lägenheten utan borgenärens samtycke. Du kan leva, göra kosmetiska reparationer också. Men ombyggnad, försäljning och uthyrning – endast med tillstånd från ägaren av panten.

Populära frågor och svar

Svarar på frågor Advokat för GLS Invest Management Company (GLS INVEST) Alexander Morev.

Källor av:

1. Centralbankens webbplats. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. Federal Law No. 16.07.1998-FZ of July 102, 26.03.2022 (som ändrad den 01.05.2022, 19396) "On Mortgage (Pledge of Real Estate)" (som ändrad och kompletterad, med verkan från 8, 3 maj) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_17125/b9eebfdbd17ea0ea7b0420dc375c19dXNUMXfXNUMXfXNUMX/.